Виды договоров в недвижимости

Несмотря на то, что оформление покупки квартиры в новостройках надежнее всего производить по установленному законом о долевом участии в строительстве договору о долевом участии, на рынке живы и другие формы договоренностей покупателя жилья и застройщика.

Наиболее популярным среди таковых является так называемый предварительный договор, по сути, просто договор о намерениях, свидетельствующих о том, что после внесения покупателем определенной суммы, как правило, полной стоимости квартиры, по окончанию срока строительства он сумеет получить квартиру. Формально при этом покупатель не является таковым, и не участвует в процессе строительства.

Главный риск покупателя, заключающего такой договор, состоит в том, что он может всего лишь рассчитывать, что потом, после завершения строительства, стороны заключат главный договор. Риск состоит в том, что до окончания строительства покупатель, по сути, не имеет никаких прав на будущую квартиру даже после выплаты всей основной суммы. По мнению юристов, предварительный договор имеет право на существование, но покупателю прежде, чем его подписывать, необходимо многое предусмотреть.

Другой вариант договоренностей между покупателем жилья и застройщиком называется покупкой по векселю. При этой схеме покупатель на этапе начала строительства приобретает вексель, стоимость которого равна стоимости жилья. С вводом дома в эксплуатацию вексель должен быть обменян на квартиру, причем характеристики нового жилья указываются в предварительном договоре.

Ненадежность данной схемы покупки жилья для покупателя очевидна. Во-первых, застройщик по договору всего лишь высказывает свое намерение, но никак не обязательство передать покупателю квартиру. Вексель имеет цену, срок погашения, и к квартире не имеет вообще никакого отношения. Нельзя по этой схеме получить банковский ипотечный кредит. И самое главное, что сделка по покупке векселя вообще может быть признана в суде недействительной. Так стоит ли рисковать?

Следующий способ покупки жилья – через ЖСК. Как оказалось, рисков тут также немало. Первый заключается в том, что, вступая в кооператив и выплачивая взносу на квартиру, человек является участником отношений, не имеющих ничего общего со строительством жилья. И, как результат, вероятно нарушение прав покупателей квартиры.

Достаточно часто решением собрания ЖСК устанавливается необходимость внесения новых, не предусмотренных ранее платежей; для каждого члена ЖСК обязательным является покрытие убытков кооператива; возможно также и изменение уставных документов, что может противоречить интересам пайщика; крайне затруднительно расторгнуть договор и вернуть выплаченные средства; наконец, пайщика вообще можно исключить из кооператива. Эти риски не могут увеличить интерес покупателей недвижимости к такой схеме.

Наконец, о последнем и самом надежном виде покупки жилья в новостройках – о договоре долевого участия. Такая схема, при которой покупатель оплачивает квартиру лишь после госрегистрации, предъявляет самые жесткие требования к застройщику в отношении сроков и качества строительства, предусматривая в случае их невыполнения установленные законодательством штрафы. Это единственная, по существу, схема продажи жилья в новостройках, при которой законодательно учтены все возможные риски покупателя.