Покупка квартиры в строящемся доме.

Отвечает юрист.

«Пять лет назад наша семья на нулевом цикле вложила десять тысяч долларов в строительство своей будущей квартиры. Стройка через год встала. Сначала мы терпеливо ждали, но когда с объекта увезли всю технику, наиболее активные инвесторы стали создавать комитеты, ходить по инстанциям, и все без толку. Нам объясняют, что деньги кончились, застройщики несколько раз сменились, нынешние владельцы этого дома юридически ни за что не отвечают... » Елена, Московская область.

- Сегодня многие стараются купить квартиру в строящемся доме, оно и понятно, ведь цена квартиры на первой стадии строительства существенно дешевле…

- На стадии строительства квартиры стоят существенно дешевле, но приобретение виртуальной квартиры всегда сопряжено с риском. Даже если вы пройдете по всей цепочке, узнаете, кто инвестор, кто подрядчик, проверите в органах местной власти, улажен ли вопрос с землей, нет гарантии, что это строительство не будет заморожено из-за нехватки денег или каких-либо спорных ситуаций, которые встречаются сплошь и рядом. Я бы посоветовал заключать инвестиционный договор на как можно более позднем этапе строительства дома, хотя и здесь будет риск. Кто хочет гарантии, должны покупать уже построенную квартиру. При инвестировании же вы покупаете только право на будущую квартиру, а не саму квартиру.

- Значит, при вложении денег в строящийся дом надо заведомо бояться обмана?

- Есть изначально проблемные ситуации, связанные с инвестиционным строительством квартир и домов. Людей могут ожидать подводные камни, а то и просто обман. Почти каждый многоквартирный дом строится по своему индивидуальному сценарию, со своими юридическими особенностями. И не всегда в этом сценарии просматривается хеппи-энд. Поэтому сначала хорошо бы получить консультацию грамотного специалиста, а потом совершать юридически значимые действия, а не спешить что-то делать наудачу.

- Кроме того, что стройка встанет, чего еще следует опасаться?

- Хотя права на будущую квартиру сейчас обязаны регистрировать, при известной ловкости можно продать их несколько раз. Иногда двойные продажи возникают и без злого умысла. Выходить из этой ситуации очень сложно даже при наличии у частного застройщика всех документов: ведь из двух соинвесторов приобрести квартиру может только один. Кроме того, подвох может быть в самом инвестиционном договоре. Маленькая строчка при определенных обстоятельствах может свести на нет все права на вашу квартиру.

- Но разве для договоров нет единой формы?

- Застройщики предлагают частным лицам самые разные типы договоров. К чести нашей судебной системы надо сказать, что Верховный суд дал четкие разъяснения: вне зависимости от названия договора, по которому вы платите деньги за квартиру, на правоотношения сторон по нему распространяется закон о защите прав потребителей. К тому же с 1 марта 2005 года вступил в силу закон, регулирующий долевое участие в строительстве квартир и домов, и он также подтвердил это положение.

- Вопрос о мошенничестве в ипотечном строительстве недавно поднимался в Думе, сколько сюжетов было показано только по телевидению! Однако историй со счастливым концом мы пока не видели. Когда же восторжествует справедливость?

- Справедливость сама по себе не установится. Надо отстаивать свои права, в том числе в суде. Во многих случаях соинвесторам-гражданам есть смысл объединять свои исковые требования и бороться сообща. Но ничего кардинально не изменится, пока вместо регулирования рынка долевого строительства чиновники будут брать взятки и выдавать карт-бланш тем, кто и строить-то ничего не собирается. К тому же, по признанию директоров реальных строительных организаций, с которыми мне приходилось общаться, доля расходов на взятки в себестоимости строительства доходит до четверти. Вот где резервы снижения стоимости жилья!

- А если, как в ситуации Елены, прошли годы, застройщики исчезли и никаких концов не сыскать?

- Тогда инвесторы, объединившись, могут внести заявление в арбитражный суд о банкротстве организации. Им достанется недостроенный объект - хоть какой-то актив, который можно перепродать или достроить.

- Как выбрать риэлторскую фирму?

- Я бы не советовал полагаться на бренды, раскрученные крупные фирмы. Как это не печально, но с мелкими клиентами они особо не церемонятся. Люди часто обращаются за защитой от недобросовестных риэлторов.

- Если покупка квартиры сопряжена со столькими сложностями, может тогда вообще не стоит и мечтать о новом жилье…

- В квартирных делах очень высока роль хорошего консультанта. Можно существенно снизить риски, найдя «своего» риэлтора или юриста.