Квартира для сотрудников: варианты аренды

Случается, что солидные компании в качестве материального стимула снимают жилье своим сотрудникам, но вот оформляются такие отношения по-разному. Все просто, если работник снимает квартиру сам, а предприятие позднее компенсирует ему затраты. Но есть еще и вариант, когда в лице арендатора выступает компания-работодатель. То есть собственник жилья сдает его юридическому лицу. По общим правилам передать во временное владение или пользование жилье в России можно, заключив договор найма, но если квартиру будет снимать именно юридическое лицо, то подписывается именно договор аренды.

Когда арендатор – это юридическое лицо.

Собственник квартиры, таким образом, будет выступать в роли арендодателя, а юридическое лицо – в роли арендатора. Однако Гражданский кодекс РФ в то же время напоминает, что арендатор (юридическое лицо) данное жилое помещение может использовать только для проживания в нем граждан. После подписания арендного договора юридическое лицо может по договору безвозмездного пользования передать жилье своему сотруднику. В договоре кроме наименования сторон нужно прописывать обязанности и права сторон, ответственность и прочие необходимые условия.

Сотрудник, которому передается квартира, обязан поддерживать в исправном состоянии объект, полученный в безвозмездное пользование, включая осуществление капитального и текущего ремонта, и взять на себя все расходы на содержание помещения (например, коммунальные платежи), если другое не предусмотрено в договоре безвозмездного пользования. А нести ответственность перед хозяином жилья будет все равно юридическое лицо, арендовавшее квартиру для сотрудника.

Так как собственник квартиры будет получать доход за съем от юридического лица, то платить НДФЛ ему не нужно – это выполнит юридическое лицо (он же арендатор), поскольку арендатор - это налоговый агент, на которого ложится обязанность рассчитывать и уплачивать налог НДФЛ.

Вариант с возмещением

Самый популярной вариант - сотрудник организации договор найма квартиры заключает самостоятельно с ее хозяином, а позднее работодатель возмещает своему работнику все расходы (например, в качестве довеска к зарплате). Это самая что ни на есть простая схема, поскольку договор подписывают два физических лица, без привлечения юриста.

При подобном раскладе в договор аренды вписывают самые значимые моменты, такие как сроки, предмет договора, ответственность, обязанности и права сторон, стоимость аренды и т. д.. Выплачивать налог будет вынужден хозяин квартиры, делать это ему придется 1 раз в год.

Хозяин квартиры будет обязан сообщить в налоговую, что он получил определенный доход, для этого заполняются и подаются декларации, сделать это надо строго до тридцатого апреля того года, который следует за окончившимся налоговым периодом. То есть если бы он сдавал квартиру с февраля 2010-го по декабрь 2010-го года, то декларацию потребовалось бы подать не позднее 30.04.2011. Затем собственник жилья должен сам высчитать НДФЛ и выплатить его, реквизиты для оплаты есть в любой налоговой инспекции. Заплатить налог нужно обязательно до 15 июля идущего за окончившимся налоговым периодом года.

Вариант с субарендой

Есть еще и вариант с субарендой. В этом случае юридическое лицо, то есть компания, также арендует жилье по договору аренды. После чего она же заключает со своим работником договор поднайма квартиры. Хотя некоторые данный договор называют субарендой.

С согласия наймодателя по договору поднайма наниматель передает на какое-то время нанятое им помещение (часть или всю квартиру) в пользование поднанимателю. При этом поднаниматель не обретает самостоятельного права пользования жильем. То есть в этом случае нанимателем будет юридическое лицо, а поднанимателем работник организации.

Субарендой называется право арендаторов пересдавать арендованное помещение третьему лицу. При этом не существует единого мнения насчет того, какой договор правильнее заключать - субаренды или же поднайма.

Ни договора субаренды, ни договора поднайма нельзя заключать на срок, превышающий срок аренды жилья. В обоих этих случаях нужно предварительное согласие (наймодателя или арендодателя) на возможность сдать жилье в субаренду или поднаем. Однако поскольку юридическому лицу квартира предоставляется для проживания людей, то организация в принципе может таким согласием и не заручаться. Так как, судя по договору аренды, квартира и так снимается для передачи ее другим гражданам.

Договор субаренды и поднайма - это возмездные договора. То есть выходит, что в этом случае сотрудник организации должен будет платить за квартиру юридическому лицу, а потом юридическое лицо платит хозяину квартиры. Поэтому такая схема применяется крайне редко. Обязанность по уплате НДФЛ в этом случае ложится на «плечи» юридического лица.

Осторожно, договор!

Организациям, арендующим жилье для проживания своих работников, особое внимание потребуется при заключении договора. Но и перед тем как заключать договор, надо обязательно выяснить всю «подноготную» квартиры:

- кто собственник квартиры (если она не приватизирована, то ее можно сдать, лишь при согласии наймодателя; если квартира находится в общей собственности, арендный договор придется заключать со всеми собственниками);

- узнать, не находится ли жилье в залоге.

На эти вопросы можно получить ответ, взяв выписку из ЕГРП на недвижимость и сделок с ним в регистрационной службе. Знайте, что по Свидетельству о регистрации прав собственности еще нельзя судить о том, что объект принадлежит конкретному человеку (гражданин мог продать квартиру, и оставить свидетельство себе – при регистрации сделок или прав старые свидетельства не изымаются). Исключительно свежая выписка из ЕГРП, сможет открыть всю правду о квартире.

Следует особо изучить пункты, в которых говорится о цене договора и его сроке действия.

Сроки. Договор аренды жилья заключается на срок, согласованный сторонами. Поскольку с юридическим лицом заключают именно арендный договор, то если в нем отсутствует срок его действия, договор можно считать заключенным на неопределенный срок. Тогда договор можно расторгнуть в любой момент. При этом о расторжении договора нужно предупредить другую сторону и не меньше чем за три месяца.

Цена. В договоре должна быть четко зафиксирована сумма, которую арендатору придется платить за квартиру, и указан порядок оплаты (на расчетный счет или наличными), а также сроки оплаты и последствия просрочки платежа. Очень важен вопрос о пересмотре суммы оплаты. Чтобы арендодатель не повышал арендную плату каждый месяц, лучше всего указать в договоре, что размер оплаты может пересматриваться не чаще 1-го раза в год.